Informations juridiques

Aides financières à la rénovation énergétique   

​​MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ est l’aide principale de l’État pour la rénovation énergétique. Elle s’adresse aux propriétaires dont le logement est utilisé comme résidence principale. Elle existe sous plusieurs “parcours” selon l’ampleur des travaux :

• Par geste : pour des travaux ponctuels comme l’isolation, le remplacement du système de chauffage ou d’eau chaude, le changement de fenêtres…
• Parcours “accompagné” / rénovation d’ampleur : pour des travaux plus lourds visant à améliorer globalement la performance énergétique (généralement plusieurs “gestes” combinés). Cela exige souvent des conditions spécifiques (gain énergétique, type de travaux...).  Depuis le 30/09/2025, ce parcours est ouvert prioritairement pour les ménages modestes, afin d’aider les logements très énergivores.
• Copropriété : pour les immeubles en copropriété, l’aide peut financer les travaux sur les parties communes ou des parties privatives d’intérêt collectif (isolation façade, toiture, chauffage collectif…).

Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

L’éco-PTZ est un prêt sans intérêts (taux 0 %) pour financer des travaux d’amélioration énergétique de l’habitat. Il est accessible sans condition de ressources, pour les propriétaires occupants ou bailleurs, ou pour des syndics de copropriété.

Il peut financer différents types de travaux : rénovation énergétique simple, rénovation d’ensemble visant un gain global de performance, ou encore certaines réhabilitations d’assainissement non collectif.

Depuis le 1er juillet 2025, les modalités de l’éco-PTZ ont évolué : les travaux éligibles ont été harmonisés avec ceux de MaPrimeRénov’, ce qui simplifie l’articulation entre les deux dispositifs.

L’éco-PTZ peut être cumulable avec MaPrimeRénov’ pour financer la part restant à charge après subvention, ce qui rend plus fluides les combinaisons d’aides pour les ménages souhaitant mixer prêt et subvention

Certificats d'économie d'énergie (CEE) et primes “Coup de pouce”

Les fournisseurs d’énergie peuvent proposer des aides financières ou des primes pour des travaux visant à faire des économies d’énergie (isolation, chauffage, etc.). Ces aides sont proposées dans le cadre des CEE.

Ces aides sont accessibles aux propriétaires ou locataires, pour des logements achevés depuis plus de deux ans.

Autres aides, prêts ou avantages

Selon le profil du logement et les travaux, d’autres dispositifs peuvent compléter ou remplacer les aides “classiques” :

• Un prêt “avance mutation” (ou “prêt avance rénovation”), utile notamment lors de revente ou succession, le remboursement s’effectuant au moment de la mutation.
• Des aides locales : certaines collectivités peuvent financer tout ou partie des travaux ou proposer des subventions spécifiques.
• Des avantages fiscaux ou liés à la fiscalité (par exemple, selon les situations, le mécanisme de déficit foncier pour les bailleurs) : jusqu’au 31/12/2025, pour les propriétaires bailleurs, le plafond des dépenses de rénovation énergétique imputables sur les revenus fonciers est doublé.
• D’éventuelles exonérations de taxe foncière (dans certaines communes) pour des logements ayant réalisé des travaux d’économie d’énergie, sous conditions (logement > 10 ans d’ancienneté, montant des dépenses...).

Attention. Il est recommandé de vérifier l’éligibilité des travaux, de consulter un professionnel qualifié (souvent label “RGE”), et de déposer les demandes avant de démarrer les travaux, surtout pour MaPrimeRénov’ et les CEE.

Exonération d'impôts pour la Location en meublé d'une partie de votre résidence principale

​Les revenus tirés d’une location meublée d’une partie de votre résidence principale peuvent être exonérés (en tout ou partie) sous certaines conditions :

Exonération totale (pas de déclaration nécessaire)

Vous n’avez pas à déclarer les loyers perçus si :

• Vous louez ou sous-louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale.
• Le locataire y élit domicile : c’est sa résidence principale, ou sa résidence temporaire s’il s’agit, par exemple, d’un salarié saisonnier.
• Le loyer est « raisonnable », c’est-à-dire dans les limites fixées par l’administration (plafond par m² et par an). Pour 2024 / 2025, ces plafonds sont (hors charges) 206 €/m²/an en Île-de-France, et 152 €/m²/an dans les autres régions.

Exonération partielle (cas de « chambres d’hôtes / location occasionnelle »)

Si vous louez ponctuellement des pièces de votre habitation principale à des personnes ne faisant pas de ce logement leur domicile (par exemple des chambres d’hôtes, invités de passage…), vous bénéficiez d’une exonération, mais seulement si les recettes ne dépassent pas 760 € TTC par an.

Au-delà de ce seuil, toute la totalité des recettes est imposable.

Si l’exonération ne s’applique pas

Quand vous louez un logement meublé (chambre, studio, appartement…) hors des cas d’exonération ci-dessus, les revenus sont soumis à l’impôt, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Deux régimes sont possibles :

• Régime “micro-BIC” (par défaut si recettes modérées) : abattement forfaitaire de 50 % (et minimum 305 €) sur les recettes.
• Régime réel : vous pouvez déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, entretien, amortissements...), ce qui peut être intéressant si les charges sont élevées.

En tant que loueur meublé non professionnel (LMNP), le régime réel peut permettre d’être imposé uniquement sur le bénéfice net, voire d’enregistrer un déficit reportable sur les revenus de même nature des 10 années suivantes.

Régime micro foncier (Location non meublée)

Voici les plafonds annuels et conditions pour bénéficier du régime micro-foncier dans le cadre d’une location non meublée :

Plafond principal : 15 000 €

Le micro-foncier s’applique automatiquement si le montant total des revenus fonciers bruts annuels (loyers hors charges + éventuelles recettes accessoires) perçu par le foyer fiscal est inférieur ou égal à 15 000 €.
Ce plafond s’applique quelle que soit la durée de la location dans l’année (même si le bien n’a pas été loué 12 mois).
Si le seuil est dépassé (> 15 000 €), le régime bascule de plein droit vers le régime réel.

Abattement forfaitaire

Sous micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur vos revenus fonciers bruts, au titre des charges. Autrement dit, vous êtes imposé sur 70 % des loyers perçus, sans avoir à justifier vos dépenses.
Ce qui signifie qu’aucune charge réelle (travaux, intérêts d’emprunt...) ne peut être déduite. Aussi, si vos charges réelles sont élevées, il peut être plus intéressant d’opter pour le régime réel, même si le plafond de 15 000 € n’est pas dépassé.

Conditions d’éligibilité

Le micro-foncier ne s’applique pas si :

• Le bien loué est soumis à un régime particulier (dispositif fiscal spécial, monopole historique, monument historique, nue-propriété…).
• Les revenus dépassent le plafond de 15 000 €
• Vous avez choisi d’opter pour le régime réel (option qui devient irrévocable pendant 3 ans).

Plafonds de loyer et de ressources pour l'investissement immobilier locatif (en 2025)

Pour être conforme au régime de défiscalisation Pinel, le loyer que le propriétaire peut  demander est plafonné selon la zone du bien. Par ailleurs, le locataire doit avoir des ressources modérées, ceci afin de garantir que le logement reste accessible aux ménages “intermédiaires ou modestes”. Ces plafonds sont mis à jour chaque année. Voici un résumé des plafonds de loyers et de ressources applicables (en métropole) en 2025 pour le régime Pinel (et dispositifs similaires) d’investissement locatif.

Plafonds de loyers (hors charges)

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2025, le loyer mensuel maximal par m² (hors charges) dépend de la zone géographique du logement :

Plafonds de ressources des locataires (foyer fiscal N-2)

Pour qu’un locataire puisse bénéficier d’un logement “Pinel”, ses ressources fiscales (revenu fiscal de référence N-2) ne doivent pas excéder les plafonds suivants, selon la zone et la composition du foyer.

A noter

Le régime Pinel a été arrêté au 31 décembre 2024 pour les nouveaux investissements. Toutefois, les plafonds de loyers / ressources 2025 restent utiles pour les dispositifs similaires (ou héritages des anciens bailleurs), et pour les baux conclus ou renouvelés en 2025 dans le cadre des anciens engagements. Pour tout investissement après 2024, il faut se référer aux nouveaux dispositifs (ex : logement locatif intermédiaire) et vérifier s’ils reprennent les mêmes barèmes.

Taxe sur la Plus-value (résidence secondaire) 

La vente d’une résidence secondaire peut entrainer le paiement d’un impôt, appelé Taxe sur la plus-value.

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, après prise en compte des frais d’acquisition et des travaux éventuels.
Plus-value brute = prix de vente – (prix d’achat + frais de notaire + travaux)

Des abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite : l’impôt sur le revenu est totalement exonéré à partir de 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux ne sont supprimés qu’au terme de 30 ans.

En l’absence d’exonération, la plus-value imposable est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et à 17,2 % pour les prélèvements sociaux (soit un total de 36.2 %).

Enfin, une taxe supplémentaire (entre 2 et 6%) s’ajoute lorsque la plus-value nette imposable (après abattements) dépasse 50 000 euros.